* 본 글은 2009년 clien.net의 [팁 & 강좌 게시판]에 올린 글이며, 백업을 위해 포스팅을 합니다.
* 2009년도 글이기 때문에 현재 실정과 맞지 않는 부분이 있을 수 있습니다.
* 원본 주소 : http://goo.gl/iWB6ni
안녕하세요~
전활생활...2부를 올리겠습니다.
(1부는 이곳: http://goo.gl/tmvtQT)
이번에는 토지(땅)에 대해 좀 더 자세히(?) 정리해 보도록 하겠습니다.
1. 토지 형질 & 지목
토지 매매를 위해 공부를 하시거나, 부동산을 다니시다 보면, 형질, 지목 등의 단어를 들으실 수 있습니다.
토지를 매매하실때 대체로 많이 보게 되는 지목의 형태는 '전(田)', '답(畓)', '임(林)', '대(垈)' 정도일 것입니다.
상기 지목 중 '대(垈)'를 제외한 다른 모든 지목은 집을 지을 때, 허가 또는 신고가 필요한 땅이며, 필요에 따라
2~3가지의 법에 적용을 받는 경우가 있으며, 추가적인 비용도 발생합니다.
각 지목에 재해 간단히 설명을 드리겠습니다.
A. '전(田)', '답(畓)'
'전', '답'의 경우 일종의 농지입니다.
농지는 농지법에 적용을 받으며, 개발을 위해서는 '농지전용허가'를 받아야 합니다.
농지전용허가는 지역별로 까다로운 조건이 많으니, 관공서에 꼭 확인이 필요하며, 허가를 받을 수 있는 조건이 될 경우,
농지전용비용이 발생하는 경우가 있는데, 농지법에 의거, 용도변경을 통해 농지가 없어졌으므로, 다른 지역에 없어진 만큼의
농지를 만들기 위해, 그 비용을 농지 개발자에게 청구하는 것입니다.
B. '임(林)'
'임'은 '임야'를 말하며, 숲이 있는 산이라고 보시면 되겠습니다.
임야는 산림법 적용을 받으며, 제일 문제가 많이 생기는 땅이 '임야' 이므로 소개받은 땅이 '임야'일 경우
좀 더 세심한 주의가 필요합니다.
보통 임야는 토지 자체의 규모가 커서, 토지 분할을 통해, 판매를 하는 경우가 많은데,
'임야'의 경우, 산림법에 적용을 받아 개발이 매우 까다롭고, 토지분할 및 개발을 위한 기초 토목 공사에
비용이 많이 들어가므로 토지소유주가 자금이 풍부하거나, 일명 '기획부동산' 등에서 많이 취급(?)을 하게 됩니다.
산림법 적용을 받는 이유는 보통 산에 있는 나무로 인해, 적용을 받는 것인데, 개인 소유의 땅이라도
자연(나무)을 마음대로 훼손할 수 없게 되어 있습니다.
임야의 경우, '토지성적평가서'라는 것이 있으며, 40년생 이상 나무가 일정이상 분포하는 경우,
산림법에 의거, 개발 자체가 불가능한 토지보존관리 지역이 됩니다.
그로 인해, 가끔 토지소유주들이 극단적인 행동(그냥 나무를 베어버리는 것)을 하거나 해서, 형사 고발을
당하는 케이스가 발생하거나, 기획부동산들이 관련 지역 담당 공무원들과 결탁(?)해서 개발을 무리하게
진행하는 경우가 있습니다.
C. '대(垈)'
'대'는 '대지'를 말하는 것이며, 개발할 수 있는 토지를 말합니다.
서류상에 문제가 없다면, 집을 짓는데, 가장 편한 땅이 되겠습니다.
'대지'의 경우라도 처음부터 '대지'였던 땅은 없으므로, 이전 소유주 또는 개발업자를 통해
'대지'조건에 충족되는 기본 개발이 완료된 땅입니다.
그래서 '대지'는 공시지가를 포함 기본 가격이 높은 편입니다.
참고로 A 항의 '전', '답'을 매매해서 자신의 대지로 바꾸는 경우, 전체 비용을 고려하면,
'대지'구입비의 10~15% 정도 절약할 수 있지만, 매우 신경 쓸 것이 많으니, 철저한 사전 조사가 필요합니다.
2. 기획부동산은?
위에 기획부동산 얘기가 나와서 따로 정리를 해 보겠습니다.
땅을 보러 다니시는 중에도 기획부동산을 만나실 수 있습니다.
갑자기 핸드폰으로 전화해서는 "OO에 좋은 땅이 있습니다" 하는 것보다야, 땅을 직접 보여주고 설명을 하므로
좀 더 낫다고는 할 수 있지만, 토지개발에 대한 지식이 부족하고, 여윳돈이 아닌 전 재산 떨어서 전원생활을
꿈꾸시는 분들에게는 큰 위험이 따를 수 있습니다.
땅을 보러 다니시다가 만나게 되는 기획부동산의 형태는 대략 2가지 정도인데, 위에서 말씀드린 기획부동산
자체가 대규모의 임야 또는 농지를 사들여 필지 분할, 토목공사를 통해 주택용지로 단지화하는 작업을
하는 곳과 토지 주인이 직접 기획부동산(or 부동산개발업자)에 의뢰하여 개발, 주택용지로 단지화하는 곳을
볼 수 있게 됩니다.
위 기획부동산이 모두 문제가 있거나 하는 것은 아닙니다.
뜻밖에 시기(?)를 잘만 나거나, 여윳돈이 있으면 싸게 좋은 땅을 구할 기회가 됩니다만,
좋은 조건이 될 확률이 낮아서 주의가 필요하다고 말씀을 드린는 것이라고 생각하시면 되겠습니다.
3. 기획부동산이 취급하는 토지는 어떤 문제가 있을 수 있나?
대규모의 토지를 개발하고, 필지를 분할하는 것에는 큰 비용이 소요되며, 그전에 토지를 사들이는 비용도
매우 큽니다. 아무리 개발을 전문적으로 하는 기획부동산(or 부동산개발업자)이라도 처음부터 땅주인에게
토지구입비 전액과 개발비를 가지고 개발을 진행하는 것은 어려움이 있습니다.
특히, 법적으로 개발이 어려운 토지를 개발하는 것은 더 큰 리스크가 생길 수 있으므로, 부동산은 토지주인과
계약을 통해, 계약금만 지불을 하고, 투자자를 모집하는 경우가 있습니다.
(주말에 땅을 보러 다니시다가 보면 가끔, 부동산 앞에 좋은 차들이 가득하고, 부동산에 사람들로 가득한 곳을
볼 수가 있는데, 대부분 위와 같이 대규모 토지 개발에 관여하는 분들과 투자자입니다.)
여기서, 땅을 보러 간 자신이 투자자가 되는 경우가 있는데, 명분상으로 토지를 사들인 것이 되지만, 실제 내막은
개발이 완료된 땅을 받는 조건에 돈을 투자한 것이나 다름이 없습니다.
개발 초기에는 필지 분할이 되지 않았으므로, 해당 토지에 지분을 가지고 있는 형태로 토지 소유권에 참여하게 됩니다.
(예를 들면 "00면 00읍 00번지 임야 000㎡의 000분의 00을 000이 소유"라는 식으로 등기부등본 등에 표시가 됩니다.)
그 후, 싼값에 땅을 사들이게 되었으니, 개발이 완료되기를 기다려야 하는데, 여기서 간혹, 문제가 발생합니다.
A. 자금부족으로 개발중단.
기획부동산에서 투자자 유치 실패로 개발이 중단, 시간만 가는 경우가 있습니다.
토지분할이라는 것이 기초 토목공사가 끝나고 토지정리가 완료되면 그때, 분할이 시작되는데, 기초 토목 공사가 끝나지 않아
토지분할도 할 수 없는 상태이고, 부동산은 자금이 없어 개발이 언제 될지 모르는 상황이 되는 경우가 있습니다.
B. 토지 주인에게 계약금만 지급, 잔금 미지급
최악의 상황인데, 현지에서 이런 경우는 매우 드문 케이스입니다.
위에서 말씀드린 전화로 "고객님 000에 좋은 땅이 있는데, 관심 있으세요?"하는 땅에서 이런 문제가 발생하는 경우가 많습니다.
토지주인에게 계약금만 지급, 나머지는 일명 팔아서 값 기를 하는 것이지요~ 여기서 판매가 부진하거나 하면, 돈을 가지고
도망가는 것이고, 운 좋게 판매가 잘되어 토지 주인에게 잔금을 지급하고 돈을 낸 사람들에게 땅을 팔았다 하더라도
본인들이 알 수 있는 것은 "000 주소지 땅 000㎡ 000분의 00 소유"가 전부입니다.
그러고서 자신이 사들인 땅에 가보면 개발이 힘든 임야나 농지인 경우가 대부분이죠....
C. 개발 완료, 토지분할 완료, 개발 허가 불가
기초 토목공사도 잘되고, 토지분할도 완료되었으나, 개발 허가가 나지 않는 경우가 있는데, 이런 경우 보통은
지목 변경이 되지 않는 경우입니다. 이럴 경우 땅은 샀는데, 집을 짓지 못하는 경우가 되는 것이지요~
그래서 간혹, 땅을 보러 다니시다 보면, 잘 정비된 단지인데, 집은 없고 컨테이너나 창고 같은 건물에 사람들이
왔다갔다하는 모습을 볼 수 있는 경우가 있는데, 개발 허가가 나지 않아, 임시 건물을 가져다 놓고 주말 농장으로
쓰는 분들인 경우가 있을 수 있습니다.
이런 사항은 개발 중에 관련 법규가 변경되거나 지역적 환경(주변에 강이 있거나, 특수 시설이 있거나...) 사항에 따라
여러 상황이 발생할 수 있으니, 수시로 해당 관공서에 문의해서 확인이 필요하겠습니다.
4. 개발이 완료된 단지의 토지를 보는 법
오래전에 개발이 완료되어 집들도 있고 단지로 형성 중인 땅을 보실 때 주의 깊게 보는 방법을 설명드리겠습니다.
A. 진입로
이전 글에서도 말씀을 드렸듯이 진입로의 확인은 매우 중요한 요소입니다.
집들이 들어선 단지라면 최소한 단지 입구까지의 진입로에는 문제가 없는 경우가 대부분인데, 단지 내의 도로에 문제가 있는
경우도 있습니다. 예를 들어, 단지 가운데 도로를 중심으로 양쪽으로 땅이 있는데, 확인해 보니 가운데 도로가 어느 한쪽라인의
토지의 소유라면 다른 한쪽의 토지는 가운데 도로에 대해 집을 지을 당시 사용료를 지급하고 사용하는 경우가 있을 수
있습니다. 땅이 매우 좋아 추가 비용을 지급하더라도 도로 소유권이 없는 땅을 사시는 경우가 있는데, 그럴 경우,
도로를 소유한 땅주인 모두와 계약을 하시길 바랍니다.
B. 경사도
경사도는 상황에 따라 중요하지 않을 수 있는데, 경관이 좋은 땅을 보다 보면, 진입로의 경사도 높은 땅이 있습니다.
주택에 살게 되면 모든 것이 자신이 직접 해야 하는데, 겨울에 눈이 오면 집앞 눈도 자신이 직접 해결해야 하지요.
그러니, 사소한 것이라도 꼼꼼히 살피고, 고민을 많이 하셔야 합니다.
C. 수도 시설 & 하수 시설
일정 규모의 토지가 단지화되기 위해서는 2가지 사항이 매우 중요한데, 사람이 살면서 꼭 필요한 수도와 하수 처리 시설입니다.
일반적으로 단지로 되어 있는 토지는 위 2가지가 모두 완비되어 있지만, 단지가 오래된 경우, 2가지 시설을 확인할 필요가
있습니다.
* 수도 시설
사려는 땅의 위치가 마을 또는 도시와 가까운 경우, 대부분 수도시설이 완비되어 있습니다.
그러나 조금 거리가 있는 경우, 아직은 수도 시설이 미흡한 지역도 있습니다.
일반적으로 수도가 들어오지 않는 지역의 단지는 단지 자체적으로 해결하는 경우가 많은데, 가장 흔히 볼 수 있는
경우가 맨 윗집 지하에 대규모 물탱크를 설치해서 지하수를 이용 단지 전체가 사용하는 경우입니다.
이 경우 특별히 문제가 되지 않는데, 오래된 단지의 경우, 개발 초기에 설치했던 수도 시설이 노후되어 사용이 힘든 경우가
있습니다. 이럴 경우, 집을 지을 때 수도 시설을 정비가 필요하며, 추가 비용이 발생합니다.
다른 경우는 집집이 각자 알아서 해결하는 경우인데, 위의 경우처럼 단지에서 공동으로 쓰는 지하수가 있는데, 용량이 부족해서
초기에 단지에 입주한 분들끼리만 쓰고, 다음에 들어온 사람들은 각자 지하수를 파서 쓰는 일도 있습니다.
이럴 경우, 해당 지역의 지하수 수질이나 지하수가 잘 나오는 지역인지 확인이 필요합니다.
* 하수 시설
하수시설은 일반 생활하수를 위한 하수도관이 집앞까지 묻혀 있는지 정도 확인만 하면 그만입니다.
다만, 정화시설(화장실 사용)의 경우, 확인이 필요한데, 경기도 광주, 양평 등 경기도의 대부분 지역은 한강을 끼고 있어
수질보존지역인 경우가 많습니다. 수질보존지역은 집을 짓을 때 정화조를 설치가 의무인데, 지역 하수종말처리장 처리 용량에 따라,
정화조를 설치가 필수인 지역과 아닌 지역으로 나뉘게 되니, 해당 관공서에 확인이 필요합니다.
참고로 정화조를 설치한다고 해서 불편한 것은 없으나 정화조 설치에 따른 추가 비용이 발생합니다.
5. 전원생활을 위해 필요한 땅의 규모는?
대체로 전원생활을 위해 만들어진 땅의 규모는 100 ~ 300평 정도 되는 경우가 많습니다.
집의 크기, 마당 활용도에 따라 크기를 가늠해서 결정이 필요합니다.
지역별로 차이가 있지만, 자신의 토지에 집을 지을 수 있는 크기가 정해져 있는데, 이를 용적률이라고 합니다.
제가 있는 양평은 용적률이 30%인데, 즉, 100평의 땅 위에 30평의 집을 지을 수 있다는 얘기입니다.
그러므로 땅을 보러 다니실 때는, 가족 구성원, 집의 활용도 마당의 크기 및 활용 계획 등을 고려해서
원하시는 땅의 크기를 정한 나서, 땅을 보러 다니시면 되겠습니다.
여기서, 몇 가지 유의 깊게 볼 내용이 있는데...
A. 땅 구입시 도로가 면적도 포함이다.
땅 구매시 도로 면적도 포함되어 있습니다.
대체로 자신이 구매할 땅 면적의 10~15% 정도가 도로로 빠지게 되는데, 땅이 모퉁이에 있거나, 진입로가 넓은 경우
도로로 빠지는 면적이 더 클 수 있습니다. 개인적으로는 위의 10~15% 이상 도로로 빠지는 땅은 추천하고 싶지 않습니다.
B. 노는 땅이 얼마나 되는지 확인해라.
땅을 보러 다니시다 보면, 평수는 비슷한데, 눈에 보이는 땅의 크기가 제각각 이라 어려움이 생기실 수 있습니다.
그런 경우, 보통이 일명 '노는 땅'의 크기 때문에 발생이 되는데, 가장 흔한 경우가 절개지로 인해 발생합니다.
간혹 산등성을 따라 개발된 단지에서 앞 땅과 뒤 땅의 전경을 확보하기 위해 높이 차이를 크게 두거나, 산의 모양으로 인해,
어쩔 수 없이 땅의 어느 한 부분이 절벽 수준으로 절개된 경우가 있습니다.
그런 경우, 개발한 쪽에서 신경을 썼다고 하더라도 손실되는 땅의 면적이 생길 수 밖에 없습니다.
이상입니다.
오늘은 여기까지 정리를 하겠습니다.
(다음 3부에서는 집 짓기와 생활하면서 느낀점들을 정리해 보도록 하겠습니다.)
보충글::
이전글에서 '마르스헤븐'님이 문의를 하셨습니다만, 전원주택도 전세가 있습니다.
좀 더 자세한 내용은 3부에서 다루겠지만, 전원생활을 꿈꾸시는 분들에게 전세는 시행착오를 줄이는데, 많은 도움을 줄 수 있습니다.
다만, 도심 아파트와 달리 전세 물건이 많지 않고, 본인이 원하는 지역과 적절한 시기에 맞는 전세 물건을 찾기에 어려움이 있다는 것을 알고 계셔야 합니다.
